荷兰ING集团关博仁：房地产信托更适合中国市场
来源：WWW.TRUSTSZ.COM 时间：2005-03-21
作为最早进入中国的境外房地产基金——荷兰ING集团中国地区总经理在中国金融业日渐开放的今天，关博仁认为，房地产信托基金也许不失为中国地产融资的一种新兴途径
作为最早进入中国的境外房地产基金——荷兰ING集团中国地区总经理。
在中国金融业日渐开放的今天，关博仁认为，房地产信托基金也许不失为中国地产融资的一种新兴途径。
中国没有地产基金
《第一财经日报》：目前，内地第一只“准地产基金”——联信·保利信托已经正式推出。北京、杭州等地都在酝酿新的地产类信托产品。您觉得信托与基金哪一种方式对于内地市场更为合适，发展速度会更快？
关博仁：我认为，目前内地根本没有地产基金，出现的都是地产信托，也就是不定向的。真正意义上的地产信托和基金都没有。这要等新的信托法出来以后才会出现。也就是说允许不定向的，规模大的，不受200份限制才算。现在内地的都是定向的针对一个项目的融资渠道。内地对房地产信托基金还不是很了解，境外是先有项目上市，一般都是有固定收益回报的不动产，放在一个上市公司的底下。这个是基金形式的上市公司。
内地地产信托，则是地产开发项目的定向融资的方式。即使你说现在不定向，先融资，再把钱将来投到什么项目上，那也不是境外所讲的地产信托基金，只能说是一种募集资金的方式，就像是一种风险投资，成功与否很难讲。投资人把钱都放到一个公司让他们管理，由他们找项目投资，这是很不保险的，只有市场才能决定这种基金产品能不能成功。我们也希望看到谁能先打开这个局面。我们对这个市场很感兴趣，但现在这个市场还不存在。融资成不成功，就能看出市场接不接受。当有人成功后，马上就会有人一窝蜂搞。
《第一财经日报》：内地地产基金迟迟不能推出的瓶颈在哪里？
关博仁：这个问题不能单看房地产，要看内地金融市场的形势，房地产基金要看政策方面有多大支持性和重要性。内地现在需要处理的是不良资产和证券市场。短期内发行房地产基金的可能性，这要分开来说，一种是房地产基金，另一种是房地产信托投资基金，并不是内地的房地产信托。内地的政策应该是不支持房地产基金的，而鼓励风险基金，扶持内地科技企业的发展。内地房地产已经够热了，对中央来讲，市场供应量不小，投资过高。
对内地来说适不适用，有没有必要推出这个基金是很值得推敲的。关键是现在房地产市场的供应量和投资额都超过了国际水平。房地产市场是需要调整的，并不是钱不够，只不过分得太散，所以需要整合。房地产信托需要完善，实际上内地房地产开发商比较幸运，境外是没有房地产信托的。内地去年发行了40多家房地产信托。不算多，还可以再发展，让私人财产投入房地产开发，可以解决很多问题。
地产信托更适合市场需求
《第一财经日报》：这样说来您觉得地产信托适合不适合中国国情呢？
关博仁：房地产信托基金是一种上市的基金，把内地有稳定收入的不动产物业装到一个基金里面在股票市场上市。在亚洲这是一种新兴产品，出来没多长时间，但很成功。投资者很喜欢，因为每个基金持有的都是有稳定收入的不动产物业。投资可靠，不是经营性生意，而是投资不动产，每年有稳定的资金回报。而且对此各地联交所有规定，中国香港和新加坡都是如此，要符合房地产信托基金的要求，基金每年从被投资物业收回的收益要有95%或以上分配给股东，这跟一般上市公司不一样。其他上市公司由董事会决定拿多少出来分配，一般有5%已经很不错。而房地产信托基金就很好，有些国家甚至规定100%分配的。打个比方，北京国贸是很好的物业，如果让你拿1万元钱参股你肯定愿意，但业主肯定不愿意。如果放到基金里面上市，股民就可以买了，拿到每年租金收入的净回报，这是很受欢迎的。房地产信托基金在内地推出来以后对市场有什么影响，马上就能想到会从股票市场吸走一大批资金，对其他上市公司造成压力。
从相关法律、政策来说，必须要有规范的发行及管理的规定，比如有专业独立的机构来进行前期的调查和评估，对信托机构的监管等。投资者利益受到保障，才会有更多投资者愿意投资。基金结构要有一个固定的模式，发展初期不能变来变去。
现在中国内地成立房地产投资信托基金的环境不成熟，比如说跟其他国家比，像通过基金方式投资，在税务上很多优惠，但内地目前征集的税种太多，法律结构上的困难，又可能造成重复收税，这样，剩下来的回报就很少。
《第一财经日报》：目前，内地银行“房贷证券业务”即将推出。这一模式与国际相比有何异同？
关博仁：这个问题很难回答，内地按揭证券化正在做试点，发展还不很清晰，此外，内地现在重点是不良资产证券化，估计按揭证券化发展不会太快。境外房贷证券化很普遍。大体上也是这个思路，将其证券化在股票市场上市，让银行把房贷套现周转做其他业务。但是，境外的房贷比较规范，每一笔房贷都经过严格审核，对投资者比较有保障。
全世界经济都有泡沫
《第一财经日报》：现在对于内地房地产投资，有专家提出风险预警，ING对此有何看法？
关博仁：预警是有必要的，现在全世界经济都是一个泡沫，不一定坏事，关键是有没有足够基础支撑它的膨胀。基础就是说市场的经济指标，房地产跟股票市场一样，还要看投资者信心，靠大家的期望。大家对将来有信心，不然现在都超标了，市场为什么还能生存。把握好投资者的信心不会有问题，当然也有一定的危险。
《第一财经日报》：要想在地产金融市场上规避风险，您觉得应该怎么做？
关博仁：有中国特色的房地产信托就是一个很好的规避风险的方法。房地产信托不需要大有名气的开发商，看的是项目。经过独立的机构对项目的风险和可行性进行专业评估，能有效保障投资者，信托两三年就可以还款，特别是手续齐全的住宅开发项目，对投资者来说风险不是很高。能把内地的游资引导到房地产，可以解决很多问题，但是政府也要好好规范这个金融领域。
(xintuo摘自第一财经日报)